М.В. Карандеева (М.В.Фадеева). Вопросы учета зеленых насаждений крупного города (на примере города Нижнего Новгорода)

Начавшийся 5-10 лет назад в Нижнем Новгороде строительный бум стирает одну за другой с карты города озеленённые территории, уничтожая объявленные памятниками природы многовековые деревья. Недавний пример - срубленный памятник природы областного значения – столетний дуб на улице Студеной, который мешал строительству нового жилого дома.

Особенно остро проблема тотального сноса зеленных насаждений, постоянного урезания территорий парков и скверов стоит в историческом центре города, где наиболее выгодные условия инвестирования в строительство и высокая стоимость вводимого жилья (порядка 1000 – 1500 долларов за м²) и других строящихся объектов. Создавшаяся ситуация, при которой, город постоянно теряет «взрослые» деревья, приводит к ухудшению экологической ситуации.

Попытки изменить ситуацию пока не приводят к положительному результату по ряду причин, среди которых можно отметить отсутствие информации о наличии и границах зеленых насаждений у органов за это отвечающих, не эффективная система управления, значительно заниженная восстановительная стоимость зеленых насаждений.

В соответствии со статьей 130 (Недвижимые и движимые вещи) Гражданского кодекса Российской Федерации многолетние насаждения относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

Статья 131 (Государственная регистрация недвижимости) Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает регистрировать права на объекты недвижимости. То есть многолетние зеленые насаждения – как объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Статья 9 вышеупомянутого Федерального закона говорит, что: «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения объекта недвижимого имущества».

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации, будут муниципальное образование - город Нижний Новгород, с одной стороны, и орган юстиции - с другой.

Объект правоотношений в данном случае это совокупность самого многолетнего насаждения и земельного участка.

Далее, если посмотреть на распространение статьи 130 Гражданского кодекса в части определения недвижимого имущества, то, во-первых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей. Во-вторых, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Данная норма, безупречная с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности. Зададим вопрос, какие отдельно стоящие зеленые насаждения необходимо отнести к объектам недвижимости и как проводить государственную регистрацию земельного участка под каждым из них?

Вероятнее всего, в данном случае не может быть общего подхода в определении того, является ли определенное дерево и кустарник объектом недвижимости, и в каждом конкретном случае будет приниматься определенное решение. Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в статье 130 Гражданского кодекса РФ, но и под влиянием субъективных факторов. К числу которых можно отнести и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации. Такое не однозначное определение в законодательстве приводит к самоуправству в принятии решения управляющего органа.

Вместе с тем, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает процедуру по формированию земельных участков (объектов недвижимого имущества), которые подлежат кадастровому и государственному учету. То есть до государственного учета должны быть сформированы границы каждого парка, сквера и прочих озеленённых территорий.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ сформированный земельный участок предполагает наличие фиксированной границы (с определенными координатами поворотных точек), как на бумажном (электронном) носителе, так и в натуре, определенной площади, указание разрешенного использования.

Когда участок сформирован, проводится индивидуализация объекта недвижимости, индивидуализация выражается в присвоении каждому объекту кадастрового номера.Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации.

После присвоения кадастрового номера проводится государственная регистрация.

Соблюдение данной процедуры позволяет исключить самоуправство органов местного самоуправления при предоставлении земельных участков под застройку, когда в угоду интересов определенного застройщика городское сообщество лишается очередной озеленённой территории. В данном случае эта проблема переходит из строго юридической плоскости в социальную, так как создается угроза жизни и здоровью горожан.

С другой стороны, учитывая экономическую составляющую данного вопроса, необходимо отметить, что для небольших городов, где проблема вырубки зеленых насаждений не стоит столь остро, как для Нижнего Новгорода, проведение сплошной инвентаризации и учет каждого зеленого насаждения возможно не целесообразно и потребует больших финансовых затрат. В небольших городах и населенных пунктах вполне достаточно учитывать только озелененные территории, такие как городские леса, парки, скверы, городские сады. Но для крупных городов этот вопрос с каждым годом становиться все более актуальным.

Обозначим еще один аспект необходимости учета зеленых насаждений. Это создание информационной базы данных для повышения эффективности принятия управленческих решений органами местного самоуправления. Такая информационная база данных может содержать в себе различный набор сведений в зависимости от потребностей органа управления. К необходимым сведениям можно отнести: планово-картографическую привязку объекта (зеленого насаждения), его статус (например - памятник природы), ограничения которые накладываются на прилегающую к объекту недвижимости территорию, видовые характеристики, возраст, рыночная стоимость, эстетическая ценность и т.д.

Подводя итог можно отметить, что в условиях развития рыночных отношений любой объект недвижимости начинает обладать стоимостью, поэтому определение стоимости зеленого насаждения, проведение сплошной инвентаризации, учет и систематизация информации в базах данных являются необходимыми и своевременными мероприятиями, направленными на улучшение функций управления и на ее эффективность.